選址評估
餐廳選址全流程，七步定生死！
發(fā)布日期：2020-09-20 10:48:00瀏覽次數(shù)：2599
胃口福餃子云吞總部
【胃口福餃子云吞】始創(chuàng)于1969年，被譽(yù)為“地道”的廣式餃子云吞。經(jīng)過五十年多年的沉淀及革新，堅持使用最新鮮，最安全的材料，研發(fā)出新鮮，健康，營養(yǎng)，皮薄餡大的餃子云吞，廣受消費(fèi)者們的青睞。公司擁有成熟的餐飲管理經(jīng)驗、7000多平的中央工廠、先進(jìn)的餃子云吞研發(fā)技術(shù)、精誠團(tuán)結(jié)的運(yùn)營團(tuán)隊,加盟總部一對一開店培訓(xùn)，傳承正宗廣式餃子云吞技術(shù)。
餐飲創(chuàng)業(yè)，首先面臨的就是選址，選址選的好，差不多就成功了一半。
餐飲門店不論規(guī)模大小，像剛踏入餐飲的新人對商業(yè)地產(chǎn)不了解、品牌知名度低、選址缺少專業(yè)判斷標(biāo)準(zhǔn)、資金問題等，都使得品牌在拓展上總會面臨種種困難。本文將為餐飲創(chuàng)業(yè)者詳解開店選址各流程重點及注意事項，為你的餐廳有效解決選址難題。
品牌選址全流程
1 城市市場分析
對企業(yè)的目標(biāo)市場進(jìn)行分析；
2 商圈規(guī)劃與評估
將目標(biāo)市場所在城市規(guī)劃為不同的商圈類型以作為商圈準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)；
3 確定位置及考察店址
根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來實際考察商圈內(nèi)的潛在店址；
4 租金初步談判及評估
對業(yè)主初步談判租金，評估取得的可能性；
5 工程現(xiàn)場條件評估
如果達(dá)到一定的可能性則進(jìn)入工程現(xiàn)場進(jìn)行條件評估；
6 立地報告
依各項評估指標(biāo)生成立地報告書（如選址評估網(wǎng)的評估報表及財務(wù)試算表）；深入測算第一年和未來五年的預(yù)估營業(yè)額、損益平衡點（BEP）、回報年限等，并綜合考量是否能達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo)；
7 合同簽約
如果達(dá)到預(yù)期要求，則可進(jìn)行合同簽約。
第一步
城市市場分析
對城市進(jìn)行市場分析，為開店提供詳細(xì)的城市背景信息。
市場分析可以幫助店鋪開發(fā)人員以及營銷人員了解目標(biāo)城市總體情況，在安排城市走訪計劃時會帶來一定的幫助。
城市分析的主要內(nèi)容包括：
第二步
商圈規(guī)劃與評估
在目標(biāo)城市劃分各項商圈類型
商圈類型
實際考察各商圈類型
最好下載電子地圖制作平面圖，將集客設(shè)施的調(diào)查、人流量調(diào)查、可開店路段、可開店新址和競爭者調(diào)查 的數(shù)據(jù)在地圖上標(biāo)示出來。
平面圖應(yīng)標(biāo)注的信息
新址輻射覆蓋商圈分析
以新址為中心勾畫一個同心圓，半徑500米也就是一公里面積的輻射覆蓋范圍，制作街道圖以對500米半徑的商圈進(jìn)行分析。
商圈分析最重要的特點就是必須以事實為依據(jù)
零售店或餐廳是和人做生意，而人是流動變動的，需要調(diào)查包括人口數(shù)量、職業(yè)、年齡、收入、生活習(xí)慣 等資料。顧客就是商圈，調(diào)查商圈就是調(diào)查顧客特點，所以說了解顧客就是了解商圈。
第三步
確定位置及考察店址
確定位置及考察店址的關(guān)鍵就是對新店地址前的主要人流進(jìn)行測算。
在測算人流量的同時需要注意人流的速度。如果顧客總是步履匆匆經(jīng)過這里，是來辦事或者是為某種目的而來的，那么這些人不容易進(jìn)店，這樣的人流量是要打折扣的。比如你評估的新址是在銀行或藥局的旁邊，那么要注意人流速度帶來的計算誤差。
測算人流以較慢的路過速度為準(zhǔn)，人群也因此比較容易進(jìn)入店內(nèi)，這樣的人流質(zhì)量才是我們要測算的目標(biāo)人流。
不論什么業(yè)態(tài)，什么消費(fèi)目標(biāo)年齡層，都應(yīng)當(dāng)測算店址一側(cè)經(jīng)過店址主入口正前方的人流。但在有些情況下，需要將店址對面人流按一定比例計入總?cè)肆髁俊?/span>
下列依路寬的大小、步行街、MALL幾種情況，來列舉說明這些情況下，人流量的計算方法：
路寬大小的人流
如下圖1，藍(lán)色雙向箭頭表示路寬的大小，如路寬大于12米，只需要計算餐廳門店道路單側(cè)，步行雙向人流數(shù)量，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A）的紅色雙向步行的人流量，得出總?cè)肆髁?A。
圖1：路寬大于12米
如下圖2，藍(lán)色箭頭顯示路寬小于12米，道路中間沒有障礙物或隔離欄，需要分別計算餐廳門店道路雙側(cè)，如紅色雙向箭頭代表（測算位置A和測算位置B）雙向步行的人流量，這種情況下的人流量計算要將位于新址的對面（測算位置B）按50%比例計入總?cè)肆髁康挠嬎?，得出總?cè)肆髁?A+Bx50%。
圖2：路寬小于12米
步行街的人流
下圖3為步行街的舉例，位于新址前方道路為步行街，中間沒有障礙物或隔離欄，不再是測算餐廳門口，而是整個步行街的道路，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A），得出步行雙向總?cè)肆髁?A。
圖3：步行街中間無障礙
下圖4與上圖3舉例的差別在于，步行街的道路中間是否有障礙，當(dāng)中間有障礙物或隔離欄的情況，需要分別計算整個步行道路障礙物的雙側(cè)，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A和測算位置B），位于新址的對面（測算位置B）可按50%比例計入總?cè)肆髁康挠嬎?，得出總?cè)肆髁?A+Bx50%。
圖4：步行街中間有障礙
MALL商圈的人流
下圖適用于新址位于MALL或商圈類型為綜合商業(yè)+固定居民區(qū)的環(huán)境，綠色長條代表商場入口，紅色單箭頭ABC代表顧客從3個入口方向進(jìn)入商場，需要分別計算所有MALL的單向人流量?？?cè)肆髁?A+B+C。
圖5：Mall的人流
第四步
租金初步談判及評估
在初步選定新址后，還應(yīng)對相關(guān)的情況做一定的分析評估，可以從以下三個方面進(jìn)行評估：
第五步
工程現(xiàn)場
以餐飲業(yè)為例，餐飲業(yè)因不同業(yè)種、品牌和規(guī)模，對工程現(xiàn)場的營建標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。例如西式快餐業(yè)可以參考表一各工程項目的要求，包括：
這些要求事先都要在合同簽約時與房東交涉，并得到房東的同意與配合。
表一：工程條件評估標(biāo)準(zhǔn)
第六步
合同談判
免租裝修期
以下表二為例，一般情況下免租裝修期為45-60天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控制在免租期內(nèi)開店。
租金及押金
在與房東砍價前，須先做未來的營業(yè)額預(yù)測及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖；事先權(quán)衡以討價還價，盡可能取得合理的價位。
另外，繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定比例的利潤。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預(yù)付兩個月租金。
續(xù)租和租期
比較有規(guī)模的公司一定要事先考慮到續(xù)約條件，也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每兩年遞增一次，每次遞增調(diào)整在5%以下，一般情況下遞增的標(biāo)準(zhǔn)要爭取控制在租期內(nèi)平均調(diào)整系數(shù)12%以下。還有的店面是長期租的，一租就是五年、十年。這些都是談判的重點。
表二：租金條件評估標(biāo)準(zhǔn)
第七步
立地報告
立地報告是新門店籌備階段完成的一份重要文件，也是對新店的營業(yè)額進(jìn)行預(yù)估，以及投資回報進(jìn)行財務(wù)分析后得出的一份總結(jié)。
如果覺得新址和曾經(jīng)評估過的店址人流量基本一致情況下，那么可不做人流測算，通過對等店的方式，來預(yù)估新址的營業(yè)額，通常用在社區(qū)型商圈。立地報告包含16 項如下：
①新店選址申請書
②門店租賃要件調(diào)查表
③門店工程配套條件表
④開發(fā)基準(zhǔn)表
⑤商圈評估表
⑥競爭對手分析
⑦客流量分析
⑧租金成本計算表
⑨對等店應(yīng)收預(yù)估表
⑩新店裝修工程費(fèi)用預(yù)估表
?門店損益分析表
?未來五年預(yù)估損益表
?商圈示意圖
?商圈圖說明
?商鋪實景照片
?門店平面圖、效果圖、店中店落位圖
第八步
合作簽約
相關(guān)部門依立地報告的評估，總結(jié)判斷達(dá)成合同簽約意向，接下來就涉及到合同法律問題了。訂立商鋪租賃合同須特別注意以下幾點法律問題：
以上選址指南，每一步都要小心仔細(xì)，以防后患！祝你事業(yè)成功！
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